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核心商務區(qū)

2018年第四季度，核心商務區(qū)一個全新寫字樓項目-靜安國際中心入市，為市場帶來約6.5萬平方米辦公面積。至此，全年核心商務區(qū)新增供應面積共計77.9萬平方米，年末，全市核心商務區(qū)甲級寫字樓存量升至890萬平方米，同比上升10%。季內凈吸納量共計約63.8萬平方米，盡管較2017年同期的高位下降了9%，但歷史來看依然強勁。南京西路板塊繼續(xù)錄得負吸納量，導致空置率進一步上升。供過于求的市場局面持續(xù)，致使核心商務區(qū)甲級寫字樓空置率較去年同比上升0.5個百分點至12.4%。核心商務區(qū)甲級寫字樓平均租金同比小幅上漲0.3%，至每平方米每天人民幣9.0元。

非核心商務區(qū)

第四季度，非核心商務區(qū)共計兩個全新項目入市，為市場帶來6.9萬平方米新增供應。截至年末，非核心商務區(qū)甲級寫字樓存量達到410萬平方米。非核心商務區(qū)寫字樓空置率環(huán)比、同比分別下降1.8個百分點和2.0個百分點至32%。租金水平同比維穩(wěn)，為每平方米每天人民幣5.8元。

展望

供應繼續(xù)放量仍將是來年上海寫字樓市場的一大挑戰(zhàn)。2019年，預計核心商務區(qū)和非核心商務區(qū)還將各自迎來超過100萬平方米的新增供應。租戶市場背景下，新項目去化周期或將拉長。聯合辦公的租賃走向或將為市場帶來更多不確定因素。隨著聯合辦公市場的演變，業(yè)主除了引入聯合辦公以外，自身也傾向于打造自有品牌，從而為租戶提供更多靈活租賃方案，以提高競爭力。為相應中央支持民營經濟發(fā)展號召，上海出臺一系列舉措，旨在刺激民營經濟發(fā)展，包括降低企業(yè)負擔、落實稅收優(yōu)惠政策和加大融資擔保力度等，這也將有助于優(yōu)化整體營商環(huán)境。此外，長三角區(qū)域一體化戰(zhàn)略也將對臨港等地區(qū)產生長期利好。

上海零售市場

2018年前11個月，上海零售總額同比上升7.9%，增速較去年同期下降0.2個百分點。2018年全年共900,000平方米新增供應入市，較2017年下降7.3%。?其中第四季度有三個新項目共380,000平方米零售面積入市，分別為閔行區(qū)中庚漫游城、虹口區(qū)白玉蘭廣場以及浦東新區(qū)的陸家嘴中心。第四季度全市購物中心首層租金環(huán)比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.7元，較2017年同比增長1.3%。

核心商圈購物中心空置率較上季度上升0.2個百分點至6.8%，較去年同比上漲0.9個百分點；非核心商圈空置率環(huán)比上升0.4個百分點至6.8%，同比上漲0.1個百分點。八佰伴竹園商圈在2018年隨世紀匯廣場、陸家嘴中心入市新增280,000平方米優(yōu)質購物中心供應。包括老佛爺百貨、蔻莎百貨、Spacelab失重餐廳等眾多新進品牌提升商圈吸引力。第一太平戴維斯2018年第四季度上海市場回顧

展望

預計2019年零售市場仍面臨供應壓力，預計有14個項目約112萬平方米新增供應入市。大量新供應入市及宏觀經濟環(huán)境將導致整體租金漲幅有限，但新零售、體驗式業(yè)態(tài)、跨界復合品牌開店需求仍然旺盛，支撐優(yōu)質項目租金穩(wěn)健增長。此外，部分存量項目雖開業(yè)初期租金較低、入駐率不高，但通過業(yè)態(tài)調整和持續(xù)引入新品牌使租金補漲，將鞏固整體市場租金水平。

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