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愚園路裝飾藝術(shù)（Art Deco）老洋房｜上海靜安區(qū)核心區(qū)老洋房租賃匯總（第二期）

發(fā)布時(shí)間：2025-09-21 瀏覽次數(shù)：16 來源：m.5g6stj.com

上海市靜安區(qū)優(yōu)質(zhì)老洋房招商招租項(xiàng)目匯報(bào)（第二期）

上海靜安區(qū)老洋房招商租賃電話：021-64398555

上海靜安區(qū)老洋房報(bào)告基本信息

報(bào)告用途：為文化創(chuàng)意企業(yè)、設(shè)計(jì)工作室、藝術(shù)機(jī)構(gòu)提供靜安區(qū)愚園路沿線裝飾藝術(shù)（Art Deco）風(fēng)格老洋房租賃決策參考，聚焦 “Art Deco 美學(xué) + 創(chuàng)意辦公” 的空間活化路徑

編制對(duì)象：文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)者、品牌設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、藝術(shù)策展機(jī)構(gòu)及歷史建筑精細(xì)化運(yùn)營團(tuán)隊(duì)

數(shù)據(jù)時(shí)效：2025 年 10 月靜安區(qū)愚園路 Art Deco 風(fēng)格洋房租賃市場監(jiān)測數(shù)據(jù)（含戴德梁行 Q3 商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告）及產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)信息

編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

靜安區(qū)愚園路老洋房項(xiàng)目背景概述

靜安區(qū)愚園路（靜安段）是上海裝飾藝術(shù)（Art Deco）風(fēng)格建筑的重要承載帶，1920-1940 年代因 “裝飾藝術(shù)運(yùn)動(dòng)” 在滬盛行，形成了 12 處集中連片的 Art Deco 老洋房，占靜安區(qū)該風(fēng)格可租賃老洋房總量的 92%。本期精選 10 處核心標(biāo)的，均保留幾何線條、金屬裝飾、流線型輪廓等 Art Deco 典型元素，其中 5 處為上海市優(yōu)秀歷史建筑，5 處為靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑。

據(jù)戴德梁行《2025 年上海歷史建筑租賃市場報(bào)告》顯示，靜安區(qū) Art Deco 風(fēng)格老洋房租賃需求同比增長 35%，顯著高于其他風(fēng)格（平均 28%）；租金溢價(jià)達(dá) 45-60%，帶獨(dú)立庭院的標(biāo)的空置周期僅 1.8 個(gè)月，較普通商業(yè)地產(chǎn)低 65%。隨著 “愚園路 Art Deco 文化節(jié)”“上海設(shè)計(jì)周分會(huì)場” 等活動(dòng)落地，此類建筑的 “美學(xué)價(jià)值 + 創(chuàng)意屬性” 持續(xù)釋放，成為文創(chuàng)企業(yè)、設(shè)計(jì)工作室的首選載體。

第二期精選靜安區(qū) Art Deco 風(fēng)格老洋房項(xiàng)目介紹

項(xiàng)目一：愚園路 1107 號(hào)原日商鐘表行高管別墅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1932 年（Art Deco 成熟期作品，建筑師鄔達(dá)克弟子設(shè)計(jì)）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（幾何裝飾派）

占地面積：820 平方米（含 450 平方米對(duì)稱式庭院）

建筑面積：580 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木混合結(jié)構(gòu)三層（帶裝飾性塔樓）

保護(hù)等級(jí)：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2004 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

原為日商精工鐘表上海分行經(jīng)理住宅，立面采用淺米色泰山磚與古銅色金屬線條拼接，入口浮雕為 Art Deco 標(biāo)志性 “放射狀太陽紋”，室內(nèi)保留紫檀木拼花地板與黃銅燈飾（1932 年原品）。1950 年代后作為上海鐘表廠技術(shù)研發(fā)用房，保留部分鐘表齒輪裝飾元素，成為 “工業(yè)記憶 + Art Deco 美學(xué)” 的獨(dú)特載體。

此類兼具工藝細(xì)節(jié)與歷史記憶的空間，特別適合高端設(shè)計(jì)工作室（如珠寶設(shè)計(jì)、腕表設(shè)計(jì)），2025 年靜安區(qū)設(shè)計(jì)類企業(yè)租賃 Art Deco 洋房的占比達(dá) 42%，此類空間能使品牌設(shè)計(jì)溢價(jià)提升 38%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年完成 “修舊如舊” 修繕，保留塔樓輪廓與金屬裝飾線條，新增智能照明系統(tǒng)（模擬 1930 年代 Art Deco 燈光氛圍），庭院恢復(fù)幾何式綠植布局，室內(nèi)劃分 3 個(gè)設(shè)計(jì)工作室 + 1 個(gè)樣品展示區(qū)，保留 1 處鐘表主題裝飾墻

租金水平：135000 元 / 月（含庭院維護(hù)費(fèi)、歷史元素保護(hù)費(fèi)）

周邊配套：距愚園路創(chuàng)意園區(qū) “愚園 1088” 300 米，毗鄰上海戲劇學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院，周邊 300 米內(nèi)有 8 家設(shè)計(jì)工作室、5 家藝術(shù)畫廊（如 M50 愚園分店）

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號(hào)線江蘇路站步行 8 分鐘，11 號(hào)線隆德路站步行 12 分鐘，提供 3 個(gè)專屬停車位（含 1 個(gè)裝卸車位）

項(xiàng)目二：愚園路 1249 號(hào)原英商洋行別墅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1934 年（Art Deco 流線型派代表作）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（流線型特征）

占地面積：750 平方米（含 380 平方米露臺(tái)花園）

建筑面積：520 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三層（帶空中連廊）

保護(hù)等級(jí)：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑（2011 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為英商怡和洋行高級(jí)職員住宅，建筑融合美國 “流線型現(xiàn)代主義” 與上海本土元素，立面采用絳紅色面磚與白色嵌縫構(gòu)成 “階梯狀” 幾何圖案，旋轉(zhuǎn)樓梯扶手為 “放射狀金屬雕花”（Art Deco 經(jīng)典工藝）?？罩羞B廊連接主樓與附屬用房（原管家房，可改造為客戶接待區(qū)），露臺(tái)花園保留 1934 年原建的葡萄藤架。

此類 “流線型空間 + 戶外拓展” 的載體，適合品牌策劃、文化傳播等需要高頻客戶溝通的業(yè)態(tài)，2025 年靜安區(qū)此類企業(yè)租賃 Art Deco 洋房的年均活動(dòng)場次達(dá) 45 場，客戶到訪轉(zhuǎn)化率較普通辦公空間高 29%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年改造專業(yè)會(huì)議系統(tǒng)（支持多語言同聲傳譯），保留原金屬雕花扶手與流線型墻面，露臺(tái)增設(shè)可拆卸玻璃雨棚（適配全天候活動(dòng)），室內(nèi)劃分 4 個(gè)辦公區(qū) + 1 個(gè) VIP 接待室，附屬用房改造為茶歇區(qū)

租金水平：120000 元 / 月

周邊配套：位于愚園路 “文化創(chuàng)意集聚帶”，距久光百貨 1.2 公里，周邊有 6 家高端餐飲、4 家精品咖啡館（如 metal Hands 愚園店）

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號(hào)線靜安寺站步行 10 分鐘，7 號(hào)線昌平路站步行 13 分鐘，共享弄內(nèi) 6 個(gè)公共停車位

項(xiàng)目三：愚園路 1088 弄 8 號(hào)原民國實(shí)業(yè)家住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1931 年（Art Deco 與英式鄉(xiāng)村融合風(fēng)格）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（簡化幾何元素）

占地面積：680 平方米（含 400 平方米草坪庭院）

建筑面積：480 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層（帶半地下展廳）

保護(hù)等級(jí)：上海市優(yōu)秀歷史建筑（1999 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

原為民國紡織業(yè)實(shí)業(yè)家沈萊舟次子居所，立面保留 Art Deco 幾何線條的同時(shí)，融入英式木構(gòu)架元素，室內(nèi)壁爐為 “鑄鐵幾何紋樣”（1931 年定制款），半地下展廳挑高 4.5 米（原始設(shè)計(jì)為紡織樣品庫），墻面保留部分紡織紋樣裝飾。

此類 “工業(yè)遺產(chǎn) + Art Deco 美學(xué)” 的空間，適合面料設(shè)計(jì)、服裝創(chuàng)意等業(yè)態(tài)，2024 年靜安區(qū)紡織創(chuàng)意企業(yè)租賃歷史建筑的占比達(dá) 35%，半地下展廳可降低樣品展示的燈光成本，提升展品質(zhì)感。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年完成防潮處理，保留木構(gòu)裝飾與幾何紋樣地磚，半地下展廳增設(shè)軌道射燈（適配面料展示），庭院可搭建臨時(shí)秀場（不破壞草坪），室內(nèi)劃分 2 個(gè)設(shè)計(jì)工作室 + 1 個(gè)面料樣品館

租金水平：105000 元 / 月

周邊配套：距 “愚園 1088” 創(chuàng)意園區(qū) 200 米，周邊有 12 家紡織相關(guān)企業(yè)、3 家時(shí)尚買手店

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號(hào)線江蘇路站步行 9 分鐘，11 號(hào)線江蘇路站步行 10 分鐘，提供 2 個(gè)專屬停車位

項(xiàng)目四：愚園路 1320 弄 5 號(hào)原法商電車公司住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1936 年（Art Deco 晚期摩登派）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（摩登古典元素）

占地面積：620 平方米（含 320 平方米庭院）

建筑面積：450 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶閣樓繪圖室）

保護(hù)等級(jí)：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑（2017 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為法商上海電車公司工程處官員住宅，立面采用卡拉麥里金石材與黃銅裝飾，窗欞嵌入 “波浪紋金屬條”（Art Deco 流線型特征），閣樓為原始繪圖室（保留 1936 年工程圖紙復(fù)制品），室內(nèi)保留法式護(hù)墻板與 Art Deco 幾何浮雕結(jié)合的裝飾。

此類 “專業(yè)空間 + 美學(xué)基因” 的載體，適合建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等業(yè)態(tài)，2025 年靜安區(qū)設(shè)計(jì)類企業(yè)在 Art Deco 洋房的辦公效率較普通空間高 22%，閣樓繪圖室可提升團(tuán)隊(duì)創(chuàng)意產(chǎn)出。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年更新水電系統(tǒng)，保留黃銅裝飾與閣樓繪圖桌，庭院增設(shè)戶外模型展示區(qū)，室內(nèi)配備隱藏式辦公隔斷（可靈活調(diào)整空間布局），劃分 3 個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)工作室 + 1 個(gè)模型制作區(qū)

租金水平：98000 元 / 月

周邊配套：位于愚園路西段設(shè)計(jì)集群區(qū)，周邊有 8 家建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、4 家模型制作公司

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號(hào)線中山公園站步行 12 分鐘，11 號(hào)線隆德路站步行 13 分鐘

項(xiàng)目五：愚園路 1213 號(hào)原美商廣告公司住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1930 年（Art Deco 幾何裝飾派）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（幾何線條主導(dǎo)）

占地面積：780 平方米（含 420 平方米花園）

建筑面積：550 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層（帶敞廊）

保護(hù)等級(jí)：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2009 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

原為美商智威湯遜廣告公司上海分公司經(jīng)理住宅，立面簡化 Art Deco 幾何裝飾，以 “橫向線條 + 矩形窗” 為主，敞廊柱式為 “簡化多立克柱”（融合古典元素），室內(nèi)保留原始木構(gòu)框架與廣告主題裝飾（1930 年代產(chǎn)品海報(bào)復(fù)制品）。

此類 “廣告基因 + Art Deco 美學(xué)” 的空間，適合品牌設(shè)計(jì)、廣告策劃等業(yè)態(tài)，2024 年靜安區(qū)廣告企業(yè)在歷史建筑的品牌提案成功率較普通空間高 30%，敞廊可作為戶外提案展示區(qū)。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年修復(fù)敞廊與木構(gòu)，新增隔音系統(tǒng)（適配創(chuàng)意討論），花園設(shè)戶外展示墻（可更換品牌海報(bào)），室內(nèi)劃分 4 個(gè)創(chuàng)意小組辦公區(qū) + 1 個(gè)提案會(huì)議室，保留 1 處廣告歷史展示墻

租金水平：115000 元 / 月

周邊配套：距靜安寺商圈 1.5 公里，周邊有 10 家廣告公司、5 家品牌咨詢機(jī)構(gòu)

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號(hào)線靜安寺站步行 11 分鐘，7 號(hào)線靜安寺站步行 12 分鐘，提供 2 個(gè)專屬停車位

項(xiàng)目六至十：Art Deco 風(fēng)格特色老洋房概覽

項(xiàng)目六：愚園路 1065 弄 12 號(hào)原日商貿(mào)易公司住宅老洋房

1929 年建造的 Art Deco 風(fēng)格洋房，建筑面積 480 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶 350 平方米庭院。立面采用 “豎向金屬線條 + 淺棕色面磚”，室內(nèi)保留黃銅門把手與幾何紋樣地磚。適合平面設(shè)計(jì)工作室，月租金 95000 元 / 月，距地鐵 2 號(hào)線江蘇路站步行 10 分鐘，周邊有 7 家設(shè)計(jì)工作室集群，業(yè)態(tài)協(xié)同性強(qiáng)，共享創(chuàng)意資源平臺(tái)。

項(xiàng)目七：愚園路 1189 號(hào)原英籍建筑師住宅老洋房

1933 年建成的 Art Deco 流線型風(fēng)格住宅，建筑面積 520 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶地下儲(chǔ)藏室（可改造為材料樣品庫）。建筑特色為 “弧形陽臺(tái) + 金屬欄桿”，地下儲(chǔ)藏室保留原始拱券結(jié)構(gòu)。月租金 108000 元 / 月，距地鐵 11 號(hào)線隆德路站步行 9 分鐘，毗鄰上海建筑設(shè)計(jì)研究院，適合建筑材料研發(fā)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等業(yè)態(tài)，技術(shù)交流便捷。

項(xiàng)目八：愚園路 1273 號(hào)原法商銀行職員住宅老洋房

1935 年建造的 Art Deco 摩登古典風(fēng)格洋房，建筑面積 420 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶露臺(tái)花園。立面以 “幾何浮雕 + 白色裝飾線” 為特色，露臺(tái)配備原始金屬遮陽棚（可修復(fù)使用）。月租金 92000 元 / 月，距地鐵 2 號(hào)線中山公園站步行 12 分鐘，適合 UI/UX 設(shè)計(jì)工作室，周邊有多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，客戶對(duì)接高效。

項(xiàng)目九：愚園路 1309 號(hào)原民國律師住宅老洋房

1932 年建成的 Art Deco 簡化幾何風(fēng)格住宅，建筑面積 450 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶閣樓（可改造為創(chuàng)意總監(jiān)辦公室）。立面采用 “橫向線條 + 矩形窗”，閣樓保留原始木質(zhì)地板與天窗（采光充足）。月租金 102000 元 / 月，距地鐵 7 號(hào)線昌平路站步行 10 分鐘，適合品牌法務(wù)咨詢 + 創(chuàng)意策劃復(fù)合業(yè)態(tài)，兼顧專業(yè)服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)出。

項(xiàng)目十：愚園路 1141 號(hào)原美商百貨高管住宅老洋房

1934 年建造的 Art Deco 裝飾藝術(shù)風(fēng)格洋房，建筑面積 500 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶 400 平方米庭院（可舉辦小型品牌發(fā)布會(huì)）。立面保留 “放射狀浮雕 + 古銅色金屬裝飾”，庭院保留百年香樟樹。月租金 125000 元 / 月，距地鐵 2 號(hào)線靜安寺站步行 13 分鐘，適合高端品牌運(yùn)營中心，周邊奢侈品店密集，品牌聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)。

產(chǎn)業(yè)扶持政策補(bǔ)充說明

依據(jù)《靜安區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法（2025）》，結(jié)合 Art Deco 風(fēng)格特色定制扶持措施：

Art Deco 元素修復(fù)補(bǔ)貼：修復(fù)幾何浮雕、金屬裝飾、流線型構(gòu)件等特色元素的，按工程費(fèi)用的 40% 補(bǔ)貼（上限 80 萬元）；復(fù)原 Art Deco 風(fēng)格門窗、燈飾的，每平方米補(bǔ)貼 1500 元，單個(gè)項(xiàng)目上限 15 萬元

創(chuàng)意設(shè)計(jì)支持：入駐企業(yè)為設(shè)計(jì)類、創(chuàng)意類的，年度營收達(dá)標(biāo)后給予 8-12 萬元運(yùn)營獎(jiǎng)勵(lì)；參與 “上海設(shè)計(jì)周”“Art Deco 文化節(jié)” 等活動(dòng)的，每場補(bǔ)貼 3.5 萬元（年度上限 35 萬元）

數(shù)字文創(chuàng)獎(jiǎng)勵(lì)：開發(fā) Art Deco 建筑 VR 體驗(yàn)、數(shù)字藏品的，技術(shù)投入補(bǔ)貼 30%（上限 50 萬元）；文創(chuàng)衍生品銷售收入達(dá) 50 萬元以上的，額外獎(jiǎng)勵(lì)銷售額的 10%（上限 8 萬元）

綠色改造補(bǔ)貼：安裝 Art Deco 風(fēng)格節(jié)能門窗、太陽能照明系統(tǒng)的，設(shè)備費(fèi)用補(bǔ)貼 35%（上限 60 萬元）；采用環(huán)保材料（如再生金屬、低碳涂料）進(jìn)行內(nèi)部裝修的，補(bǔ)貼裝修費(fèi)用 18%（上限 30 萬元）

人才配套支持：引進(jìn) Art Deco 研究、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、品牌策劃等專業(yè)人才的，按人才等級(jí)給予最高 10 萬元 / 人的一次性補(bǔ)貼；優(yōu)先對(duì)接靜安區(qū) “文創(chuàng)人才公寓” 資源，租金優(yōu)惠 35%

靜安區(qū)老洋房出租方案與投資回報(bào)分析

租賃期限策略：3-18 年彈性租期，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文化傳播類企業(yè)租期 10 年以上可享受租金遞增率下調(diào) 45%（普通項(xiàng)目下調(diào) 30%）；承諾年度舉辦不少于 8 場 “Art Deco 主題創(chuàng)意活動(dòng)” 的，可額外獲得 4 個(gè)月免租期。參考 2024 年市場數(shù)據(jù)，愚園路 Art Deco 老洋房 10 年周期投資回報(bào)率達(dá) 32-38%，顯著高于普通商業(yè)空間。

租金模式設(shè)計(jì)：月租金區(qū)間 9.2 萬 - 13.5 萬元（按建筑面積核算 190-235 元 / 月 /㎡），市級(jí)優(yōu)秀歷史建筑加收 18% 風(fēng)貌保護(hù)費(fèi)，帶獨(dú)立庭院 / 露臺(tái)的標(biāo)的溢價(jià) 45-60%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 15% 折扣），匹配文創(chuàng)企業(yè)前期裝修投入高、現(xiàn)金流周期長的特征。

修繕責(zé)任分工：業(yè)主承擔(dān)建筑本體（結(jié)構(gòu)安全、Art Deco 特色元素保護(hù)）的維護(hù)責(zé)任；租戶進(jìn)行內(nèi)部改造時(shí)，涉及 Art Deco 元素修復(fù)或創(chuàng)意功能提升的項(xiàng)目，業(yè)主承擔(dān) 35% 改造費(fèi)用（最高 120 萬元），需提交方案經(jīng)靜安區(qū)歷史建筑保護(hù)部門 + 文旅局聯(lián)合審批。

業(yè)態(tài)準(zhǔn)入指引：優(yōu)先引入創(chuàng)意設(shè)計(jì)、品牌策劃、藝術(shù)策展、數(shù)字文創(chuàng)等低干擾、高美學(xué)屬性業(yè)態(tài)；禁止高污染（如重餐飲）、高噪音（如機(jī)械加工）或破壞 Art Deco 風(fēng)貌的業(yè)態(tài)（如加裝大型 LED 廣告屏）。鼓勵(lì) “日間辦公 + 夜間創(chuàng)意沙龍” 復(fù)合運(yùn)營，提升空間使用效率與文化影響力。

典型案例測算：以愚園路 1107 號(hào)設(shè)計(jì)工作室為例，初始裝修投入約 650 萬元，按設(shè)計(jì)服務(wù)收入 + 品牌活動(dòng)收入（年均 30 場，場均收入 10 萬元）測算，年均營收可達(dá) 580 萬元，扣除租金及運(yùn)營成本后，預(yù)計(jì) 3.0 年收回裝修成本，年均凈利潤率達(dá) 32-35%，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意價(jià)值與商業(yè)價(jià)值的雙重提升。

下期預(yù)告

第三期將聚焦靜安區(qū)南京西路沿線的新古典主義風(fēng)格老洋房集群，精選 10 處 1920-1940 年代建成的歷史建筑，涵蓋原洋行總部、民國政要住宅等，主打 “古典美學(xué) + 高端商務(wù)” 特色，適合品牌總部、高端會(huì)所、精品博物館等業(yè)態(tài)。

上海靜安區(qū)老洋房招商租賃電話：021-64398555

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